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时间: 2025-05-19 01:58:48 | 作者: 粉体辅助设备
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众所周知，虹桥商务区由长宁区、闵行区、青浦区以及嘉定区这4个区各自的一部分面积组成，总规划面积达到151平方公里，其中隶属于长宁区的部分称为东虹桥，隶属于青浦区的部分称为西虹桥，隶属于嘉定区的部分称为北虹桥，隶属于闵行区的部分则有48平方公里，占虹桥商务区总面积近1/3，而虹桥商务区闵行区部分又分为两部分——18平方公里的虹桥枢纽核心片区以及30平方公里的前湾片区。
前湾片区地处闵行区最北端，苏州河前端，也是苏州河进入上海主城区的第一个集中建设区域，总用地面积约30平方公里，目前重点开发的10平方公里正是虹桥商务区内最后一片顶级规模且相对最完整的开发区域，开发总规模可达1260万㎡，加上闵行区政府以及南虹桥投资规划的领导班子极具片区产业规划能力，依托于国际医学中心的前湾片区目前慢慢的变成了继浦东新区张江之外的第二张医疗产业高质量发展名片。
目前，在这最后一片热土上，30多个在建项目星罗棋布，卓然股份、威高集团、信达生物、云南白药、先声药业、东软医疗等为代表的一批高能级产业集团正在加速建成投产；加上片区内从江桥金运路而来的地铁13号线西延伸段正在进行最后的施工阶段（纪翟路-芳乐路-季乐路-运乐路-国家会展中心），上海示范区线号线支线覆盖，直通虹桥交通枢纽，上海市市中心城区以及长三角各城市，前湾板块已然成为当下最热门的发展片区之一。
之前我们依次介绍过虹桥商务区内围绕虹桥高铁站（核心区）、虹桥机场（东虹桥）和国家会展中心（西虹桥）的绝大多数商办项目，这篇我们来介绍前湾片区的鸿桥国际商务中心。
鸿桥国际商务区中心位于虹桥前湾片区的鹤龙桥路289弄，距离13号线地铁西延伸段芳乐路地铁口约500米，从项目出发往南行约1000米就到了沪常高速入口，车行约4公里可到国家会展中心，约15分钟就能来到虹桥交通枢纽，无论是打算去虹桥火车站乘坐高铁，还是到虹桥机场搭乘飞机，都是十分便利。
鸿桥国际商务中心是由万科旗下品牌印力集团协商富士康联合开发的商办综合项目，总规划建筑面积约40万㎡，集总建筑面积约11万㎡的3栋总部独栋办公、4栋商务花园办公以及总建筑面积约26万㎡的MERA前湾印象城商业综合体为一体。
项目规划办公面积即将交付，目前正在热售的是其中部分办公楼面积，包括4幢单幢建筑面积约2000~3300㎡的双拼花园独栋，以及1幢17000㎡的总部独栋办公产品，其余办公面积和预计2025年年底交付的虹桥片区最大商业综合体前湾印象城MERA将由印力集团自持招商运营，加上项目原有的全国首家Costco开市客商场配套，鸿桥国际商务中心成为未来前湾板块的流量之王是迟早的事。
商务配套：开市客Costco，前湾印象城MEGA等商场，西上海最为丰富的国际教育（美国、英国、新加坡、韩国、台商子女学校等多家国际学校），医疗资源（华山医院虹桥分院，百汇医院，星辰儿童医院，虹桥国际医学中心等国际医疗资源）
名企云集：卓然股份、威高集团、信达生物、云南白药、先声药业、东软医疗等
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2025年5月6日，河南信阳市住房和城乡建设局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，明白准确地提出：文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。适合使用的范围为中心城区。
“现房销售”和“商品房预售制”相对，指的是已完成建设并取得入住许可的商品房，核心特点为“即买即交付”。
数据显示，截至2025年2月全国现房销售占比达32.16%，较2024年全年26.97%提升5.19%，为近十年来最高点。
此外，据CRIC统计，2024年以来，全国至少32个省市推进现房销售试点相关文件。
但从目前来看，现房销售制度仍面临难以全面铺开的问题，真正意义上的现房销售仍有很长一段路要走，只可以通过以点带面的方式逐步试行。
近期，信阳市住房和城乡建设局发布《关于加强商品房售管理工作的若干措施（试行）》的批前公示，公示期2025年5月6日至2025年5月15日。文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。适合使用的范围为中心城区，新出让土地的时间，以土地出让合同签订日期为准。
从“现房销售”发展时间点来看，早在2015年，北京、上海、深圳等核心城市已出现个别现房销售的地块。随后，在市场上行周期下，苏州、杭州等城市也试图通过“现房销售”来控制土地市场过热的势态。
2020年5月，《海南省住房和城乡建设厅关于明确本地居民多套住房限购政策及现房销售有关问题的通知》发布。在2020年3月8日后（含3月8日），通过出让取得的土地建设的商品房，实行现房销售制度。这也使得海南成为全国首个省级出台现房销售政策的省份。
到了2023年，1月17日全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长倪虹提到“有条件的能够直接进行现房销售”，随后广东、山东、四川、安徽、河南等地积极反应，并开始推行现房试点。
2023年9月，雄安新区取消了商品房预售制度，成为继海南后第二个做全面现房销售的地区。
2024年8月，住建部就加快构建房地产发展新模式中提到“有力有序推进现房销售”，并明确“在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。”
2024年12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。 会上系统总结2024年工作，部署进一步全面深化住房城乡建设领域改革，明确2025年重点任务，指出要推动构建房地产发展新模式，这中间还包括“大力推进商品住房销售制度改革”。
据CRIC不完全统计，2024年以来，全国至少32个省市发布推进现房销售试点相关文件。
从政策内容来看，大部分省市采取以鼓励为主，辅以税收优惠、缓缴配套设施费、鼓励金融机构给予贷款优惠政策等措施。像此次河南信阳市这样明文发布“一律实行现房销售”的仍为极少数。
根据国家统计局数据，2025年1-2月全国现房销售面积达2960.83万平方米，期房销售面积达6246.16万平方米，现房销售面积占比升至32.16%。较2024年全年26.97%提升5.19%，较2020年低点时增长近22%。
近10年来，我国商品房现房销售比例先降后升，2015年-2020年，现房销售占比由23%逐步回落至10.16%，2022年起，受新房交付事件影响，购房者对现房偏好增加，现房销售占比开始触底反弹，目前已达十年来的最高点。
大部分现房房源为整体市场转冷时期的滞销房源及尾盘。在行业下行压力下，不少项目被动从期房卖到现房，其中虽然有部分为“现房地块”、部分为开发商主动选择现房销售，但整体而言，仍以“被动期房”为主。
这一点也可以从现房和期房的销售均价看出，2019年至今现房销售价格整体低于期房价格，且从2020年起差距变大。
一般而言，现房销售拉长了项目的回款周期，进而影响企业的盈利，因此大多主动现房项目都保持了较高的利润空间，且大部分都为中高端项目。
以上海黄浦区五里桥街道104街坊39/1地块为例，该地块为上海现房销售试点地块，自2014年拿地到2020年项目开盘，历经了6年时间，最终推出28户190平以上大平层房源，均价137000元/平方米（拿地楼板价59859元/平方米），2020年全年以该项目为中心周围3公里内的项目成交均价为122457元/平方米。
同样的从北京2021年拍出的“现房销售地块”来看，仅有优质土地资源能到达熔断价后到达这一环节，因此大多数现房项目分布于朝阳区、海淀区这两个重点区域，且房价与地价之间大多留足了相对充裕的盈利空间。
就现房销售本身来看，目前全国各地的市场都处于一个缩量的阶段，整体政策走向也以“优化增量”“盘活存量”为主。现房销售受“现房”要求影响，一方面从拿地到开盘的整体周期将被明显拉长，另一方面要完成建设才能销售，这在某些特定的程度上有“控增量”“化风险”的作用。
同时，从全国首个现房销售政策的省份海南来看，截至目前海南实施现房销售已经有4年有余，已有超过8万套住房（含安居房）实现了现房销售。
经过压力测试、企业适应、市场磨合，第一批现房交付的商品房项目已于2022年陆续上市。除了“所见即所得”“质价相符”的优势特性之外，还倒逼开发企业更看重提升住宅品质，完善设施配套，以实现用户需求，并助推了建筑业向智能化、生态化、装配式转型升级。
在整体新房市场加速进入“好房子”时代下，现房销售也对促进“提质增效”有一定的推动作用。
需要注意的是，从现阶段来看，推进现房销售还是存在一定的难点，包括土地出让制度、金融政策、财税政策、销售制度等一系列配套政策和制度都要逐一跟上。
当前正处于房地产发展模式和机制转变的关键期，有序推进现房销售有助于新模式的建立。
但就当前的房地产市场形势和压力而言，现房销售对于房企和地方政府都会带来一系列影响。其中如何避开负面影响或者弱化负面影响，依然是一个大的问题。
尤其是目前房企资金流压力依然较大，现房销售既考验企业资金实力也考验其对市场的判断能力，转型期间必然承受一系列“阵痛”。返回搜狐，查看更加多